20 年前萬科剛進入房地產不久。我們進入上海是 1991 年，第一個就在長寧區建了西郊花園別墅。客戶入住，投訴說我的汽車開不進去車庫。我說怎么可能呢，后來發現，車進去的轉彎半徑是自行車的轉彎半徑。我們的設計師是騎自行車出身的，汽車要拐幾次才能進去。
這就是中國的現狀，使城市的道路從適應自行車到適應小汽車，這個過程中有很多問題。
最有意思的是什么呢?海南島那時候熱起來了，開發了很多別墅，當地把我請去對他們的設計進行點評。又去了一個別墅，進去參觀一個衛生間，我說你怎么有兩個坐便器?他說我這叫情人別墅。我一聽挺好的，情人別墅是要兩個。我再想不對啊，一塊兒上廁所?后來弄清楚了，那叫比葫蘆畫瓢。其實原本一個是婦女專門用的清潔盆，他照搬過來以為是馬桶。中國從傳統的農村進入城鎮化過程中，會犯很多的錯誤。
當然了，萬科也是不斷地試錯。Ben Wood 先生參與設計的新天地是非常有名的。其中重要的一點是他如何尊重傳統，如何把傳統城市的記憶想辦法保留下來。
這個尊重也在國外考察中感受過。比如我們到澳大利亞看到一個項目很有意思，就是一個城市工廠改成住宅。為了保留記憶，工廠的煙囪是不拆。我們回來也學習一下，天津一個玻璃廠有三根大煙囪。我們就跟地方公司的總經理說了，這三根煙囪不能拆的，我們現學現賣。等建設好了一看，我說煙囪呢?你哪怕給我保留一根啊，三根全沒了。我們的負責人說我們要保留，但是業主不愿意，說你要留著煙囪我們就不買。我們要跟著消費者走。所以理想主義的東西就拆掉了，我就非常郁悶。
后來去日本參觀京都一家搬遷的陶瓷廠，發現有三根煙囪，和天津玻璃廠的相似，但是是半截的，只是原來煙囪的 1/3。里面再看，拆的磚做了一個標志性的建筑，告訴你這里曾經是一個陶瓷廠。看著很受啟發，如果我們在天津可以這樣做，就可以把它保留下來，弄成一個城市雕塑品了。顯然你有好的愿望還要有一些創意，更要尊重歷史。
回到新的城鎮規劃，在這個規劃出臺之前，我是比較焦慮的，焦慮在什么地方呢?我們這幾年就是靠基礎設施拉動投資刺激經濟。但是這種拉動更多的是沿著全國鐵路、公路在一個城市地區配公共建筑，還是以大城市、省會城市為主的。現在提出這種大城市資源太集中了，應通過小城鎮，用新一輪的刺激來拉動經濟。這帶來另外一個問題：中國的城市真的已經大到頂了嗎?大城市病真的需要通過中小城市來解決嗎?一出門就看到山看到水這種理想主義的東西，我是懷疑的。
我們知道，說大城市病的時候往往會說到貧民窟。剛才說“城市讓生活更美好”，未必。要我說就是“城市讓生活更好”。為什么?哈佛的格萊澤教授有一本書叫《城市的勝利》，他列舉了里約，我們知道這座城市有很多的貧民窟，他做了調查和分析。什么是“讓生活更好”?“更美好”那個“美”字就算了，你到貧民窟一看，絕對不美。格萊澤教授針對貧民窟調查，結果表明，衛生很差，水供應也不好，供電是黑幫控制。不過問貧民窟居民，你愿意在這里生活還是回到原來的地方生活，可以看到山看到水?他不愿意，為什么，因為他在這里有希望，生活是為了希望而生活的。為什么年輕人愿意離開家鄉到城市來，他覺得可以給他更多的機會，這是非常重要的。
你說公平嗎?不公平。你說不需要改善嗎?當然需要改善，無非兩種辦法：一種就是硬把它拆了;另一個就是想辦法局部改造。現在中國城鎮化發展過程當中也存在這樣的問題。
談兩句自己的體會，第一個就是發展商要扮演什么角色。直到 1993 年以前，萬科始終是被動的。到現在，開始有一種被動到主動的感覺，就是我們參與到城市的規劃當中。第二個就是綠色建筑，這個可以成為企業的品牌，也可以成為美譽度，成為競爭力。所以在未來的城市化過程當中，政府、媒體、社會都非常愿意看到有一定品牌和信譽度的公司進一步發展。下一步發展商扮演一個什么樣的角色?主要還是通過自己的行動、自己的品牌體現，不僅僅是贏得消費者贏得市場，還要贏得社會的信任，更積極參加公益活動。
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